Die Wohnungsgesellschaft Vonovia SE ist mit ihrem Bestand von 333.381 Wohnungen (2016) eine der größten Immobilienunternehmens in Deutschland. In Hamburg umfasst der Wohnungsbestand 16.644 Wohnungen. Aktuell in die Debatte ist Vonovia durch den Kauf eines Teilgrundstücks des ehemaligen Sportplatzes in Stellingen gekommen. Das Abendblatt schrieb, dass hierfür 40 Mio. € bezahlt wurden, obwohl es Anbieter gab, die bessere konzeptionelle Vorstellungen über den künftigen Neubau von 177 Wohnungen hatten.
Um was geht es beim Teilverkauf des ehemaligen Sportplatz in Stellingen?
Auf dem ehemaligen Sportplatzgelände in Stellingen sollen insgesamt 600 Wohnungen gebaut werden. Durch strukturelle Maßnahmen wie Begegnungsstätten soll wieder eine Art Ortskern für Stellingen geschaffen werden. Der Großteil der Wohnungen wird durch die SAGA erstellt, die Hälfte soll insgesamt öffentlich geförderter Wohnungsneubau werden. Ein Teil der Grundstücke (des Sportplatz) wurde für 40 Mio. € an den Wohnungskonzern Vonovia SE verkauft.
Warum verkauft die Stadt Hamburg ihre Gründstücke an Unternehmen, die an Wohnungen verdienen wollen?
Die Stadt Hamburg betreibt u.a. zur Haushaltskonsolidierung den Verkauf von Grund und Boden, aber auch, um darüber den Wohnungsbau zu fördern. 2017 wurden insgesamt 22 Flächen in Hamburg über das „Konzept-Verfahren“ von der Stadt verkauft. Investoren müssen darlegen, „inwiefern soziale Einrichtungen entstehen, ob sie ökologisch bauen und ob sie für eine sozial ausgewogene Aufteilung der Wohnungen sorgen“, so das Abendblatt. Neben qualitativen Kriterien des geplanten Wohnungsbaukommen noch Kriterien zum Preisangebot. Insgesamt entsteht ein Bewertungssystem auf der Basis von 1.000 Punkten, 700 für das Konzept, 300 für den Preis. Im Fall des Grundstücks auf dem ehemalige Sportplatz war der Anbieter BuWog, einer Tochter von Vonovia, bei den qualitativen Kriterien nicht die Nummer eins. Der Kaufpreis lag aber weit über dem ermittelten Verkehrswert des Grundstücks, so das am Ende die BuWog (Vonovia) das Grundstück kaufen könnte.
Grundpositionen der Linken zum Hamburger Wohnungsbau
Die Linke kritisiert grundsätzlich den Verkauf von öffentlichen Grund und Boden, weil hier Eigentum nicht unter dem Aspekt des Allgemeinwohls eingesetzt wird, sondern es um einen Verkauf an eine auf Rendite ausgerichtete Unternehmen handelt. Sie tritt dafür ein, dass Eigentum nur in Form von Erbpacht veräußert wird.
Die Linke tritt für ein Wohnungsbauprogramm ein, dass den sozialen Wohnungsbau stärkt und sich in Richtung „mehr“ entwickelt. Wenigstens 50 Prozent des Wohnungsbaus in Hamburg sollte öffentlich gefördert werden. In Eimsbüttel umfasst z.B. der Anteil der Sozialwohnungen am Gesamtbestand 3,5 Prozent und ist seit Jahren weiter rückläufig.
Die Linke spricht sich eine weitere Stärkung des Wohnungsbaus in Form von genossenschaftlichen oder öffentlichen Wohnungsbau aus. In Hamburg gehören rund 43 Prozent zu diesen beiden Eigentumsformen. Rund 22 Prozent des Wohnungsbestandes sind Familienhäuser, so dass sich der Rest des Mehrfamilien-Wohnungsbestandes in privater Hand befindet.
Die jüngste Initiative der Linken in Hamburg, eine Mietendeckelung für Hamburg vorzuschlagen, ist eine sinnvolle Maßnahme, um den Wohnungsmarkt zu stärken und dabei die Gesellschaften, deren Strategie die Erlössteigerung durch steigende Mieteinnahmen ist, einzugrenzen.
Die Linke kritisiert, dass insbesondere große Wohnungsgesellschaften wie Akelius oder Vonovia SE ihren Wohnungsbestand weiter in Hamburg ausbauen. Ihr Absicht ist, den Wert ihres Unternehmen über Mietsteigerungen zu erhöhten. Als Aktiengesellschaft geht es der Vonovia SE neben der Wertsteigerung auch darum, dass Anleger in die Gesellschaft investieren, deren Interesse wiederum die Verzinsung ihre Anlage ist.
Was ist das Problem bei Gesellschaften wie Vonovia?
Vonovia SE agiert vor allem am deutschen Wohnungsmarkt, ist aber auch in anderen europäischen Staaten aktiv. So gehört die österreichische BUWOG, die das Teilgrundstück in Stellingen gekauft hatte, seit Ende 2018 komplett zur Vonovia SE.
90 Prozent ihres Wohnungsbestandes sind in Deutschland, 6 Prozent in Österreich und vier Prozent in Schweden. Rund 330.000 Wohnungen gehören zum Bestand. Vonovia SE ist die größte börsennotiertes Immobilienunternehmen mit mehr als 40 Mrd. € Immobilienvermögen. Als Aktienunternehmen beträgt die Marktkapitalisierung ca. 21 Mrd. €.
Kerngeschäft ist die wirtschaftliche Erschließung des vorhandenen Wohnungsbestand, die Ausrichtung auf die Regionen, wo es zu Bevölkerungs-wachstum bzw. einer steigenden Anzahl an Haushalten kommt.
| Mieteinnahmen | Erlöse aus Verkauf | |
| 2017 | 1.667,9 Mio. € | 1.206,4 Mio. € |
| 2016 | 1.538,1 Mio. € | 1.227,9 Mio. € |
| 2015 | 1.414,6 Mio. € | 726,0 Mio. € |
| 2014 | 789,3 Mio. € | 287,9 Mio. € |
Dabei sind die Mietsteigerungen auf der Einnahmeseite die entscheidende Wachstumsgröße. Im Durchschnitt wurden die Einahmen aus Mietsteigerungen von Jahr zu Jahr gesteigert. Lag die Steigerung 2013 bei 1,9 Prozent, so werden für 2017 4,2 Prozent angegeben. Die Planung für die Zukunft sind Mietsteigerungen von 4,5 Prozent. Aus Sicht von Vonovia gibt es ein stabiles Mietenwachstum, dass „durch Mietanpassungen infolge von Wohnwertverbesserungen“ ergänzt wird. Das wirtschaftliche Potential für Mietsteigerungen sieht Vonovioa auch in der Entwicklung des Anteils der Mietkosten am Haushaltseinkommen. Nach ihrer Darstellung ist dies in Deutschland leicht rückläufig.
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018/2019 | |
| Mietsteigerungen | 2,5 % | 2,9 % | 3,3 % | 4,2 % | 4,4 – 4,5 % |
In der Sprache von Vonovia liegt die Verwertung des Wohnungsbestandes in der „systematischen Optimierung der operativen Performance und der Produktivität durch Skaleneffekte. Hoher Grad an Standardisierung und Industrialisierung in der gesamten Organisation.“ Durch die „Standardisierung und Industriealisierung“ der Organisationsprozesse um den Wohnungsbestand könnten beispielsweise die Kosten pro Wohneinheit vom 850 € pro Wohneinheit 2013 auf 526 in 2017 reduziert werden.
Neben dem Bestand, der Art der Wohnungsbewirtschaftung unter Erschließung der Größe des Unternehmens, ergeben sich wirtschaftliche Effekte aus dem Bereich der Wohnungs- und Gebäudemodernisierung, durch Nachverdichtung oder Aufstockung und Quartiersentwicklung.
Megatrends sind der Nachfragemarkt von Vonovia (u.a. Wohnungsunternehmen)
Die Wachstumstrategie von Vonovia wurde in den vergangenen Jahren korrigiert. Von ehemals 815 Standorten (Mai 2015) hat man 576 (Januar 2019) reduziert, Ziel für eine effiziente Verwertung des Besitzes sind 400 Standorte. Hintergrund für diese Zahl ist die Analyse der Entwicklung des Wohnungsmarktes. Ermittelt wurde ein Bevölkerungswachstum in 15 Metropolregionen in Deutschland. Das Unternehmen spricht von so genannten „Schwarmstädten“ und dem entsprechend von einer Schwarmstrategie. „
Zwar geht das Unternehmen davon aus, dass die Bevölkerung in Deutschland in den kommenden Jahrzehnten nicht wachsen wird, dass es aber zu Bevölkerungsbewegungen hin in die verschiedenen Metropolregionen kommen wird. Es werden Menschen aus Nicht-Metropolen wegziehen, dafür in solchen Städten wie Hamburg wandern. Die Bewegungen ergeben sich u.a.b durch die weltweite Migrationsbewegung in die reichen europäischen kapitalistischen Staaten. Zu den „Bewegungsgründen“ innerhalb Deutschland gehört auch die Konzentration von Hochschulen, spricht der Nachfrage-Markt nach Studierenden-Wohnungen.
Diese Nachfragemärkte, ihr nicht gedeckter Bedarf, ist der Feld für das Wachstum von Vonovia u.a. Wohnungsunternehmen. „Studien sehen einen Mangel von ca. einer Million Wohnungen in Ballungsgebieten.“ Ob es in Hamburg einem Pakt für Wohnungen gibt oder nicht, es ändern wenig an der Strategie der Wohnungsunternehmen. Der Pakt in Hamburg zielt am Ende darauf ab, die Regulierungsbedingungen für die großen Wohnungsunternehmen zu verbessern.
Einige Eckdaten zu Vonovia in Hamburg (2016)
Vonovia besitzt in Hamburg 16.644 Wohnungen. Der Mietpreis liegt im Durchschnitt bei 6,55 € pro qm
| Wohneinheiten | Wohnfläche in Tsd. qm |
Verkehrswert in Mio. € |
|
| Hamburg | 16.644 | 1.054 | 1.733,20 |
| Metropolenregionen | 318.274 | 19.817 | 26.340,7 |
| Leerstand in % | Ist Miete in Mio. € |
Wohnen in €/qm | |
| Hamburg | 1,8 % | 82 | 6,55 |
| Metropolenregionen | 2,2 % | 1.480 | 6,07 |
| Hamburg | alle Metropolenregionen | |
| Verkehrwert (in Mio. €) |
1.732,2 | 27.012,6 |
| zum Verkauf vorgesehen (in Mio. €) |
0,7 | 61,0 |
| Verwaltungskosten Wohnen /pro Wohnung in € pro Mieteinheit/Jahr) |
252 | 14,24 |
| Instandhaltunghskosten (in € pro mqm/Jahr) |
14,24 | 13,66 |
Rahmenbedingungen für Gegenstrategien
Eine Gegenstrategie gegen das Wirken der großen privaten Wohnungsgesellschaften stellt für politische Bewegungen eine Herausforderung dar, dass es sich um europäische Trends und damit auch um europäische Akteure handelt. Die Eigentumsfrage ist sicherlich die zentral Steuerungsgröße. Zu einer kommunalen Wohnungswirtschaft, ob nun über öffentlich-rechtlichen oder genossenschaftliche Wohnungseigentum, gibt es keine Alternative, will man den großen Wohnungsgesellschaften den Hype erschweren.
Im Interview mit dem Schweizer Architekten Andreas Höfer in der Süddeutschen Zeitung vom 29. Januar 2019 macht dieser auf die globalen Herausforderungen im Wohnungsmarkt aufmerksam: „Wenn das globale Finanzsystem beschließt, dass Deutschlands Innenstädte eine gute Anlage sind, dann kann keine Stadt dagegenhalten. …Wir haben zugelassen, das Stadt Ware wird.“
Nicht zu Ende gedachte Positionierungen
Positionierungen wie die Betonung „Gegen der Grünfrass“ als Bestandteil der Auseinandersetzung mit den großen Immobilienunternehmen, um die Sicherung und den möglichen Ausbau einer kommunalen Wohnungswirtschaft sind nachvollziehbare Überlegungen in dieser Auseinandersetzung. Eine ökologische, auch im Sinne einer von „Grün“ ausgerichtete Stadtentwicklung ist nicht nur eine Frage von einzelnen Parzellen. Es ist eine Grundfrage einer Strategie für einen sozialen und ökologische Ausrichtung Hamburgs. Eine Wohnungsbaustrategie, die keine ökologische und soziale Transformation verfolgt, richtet sich gegen die Interessen der Menschen.
Wenn aber die „Grünfrass-Frage“ lediglich die Absicht der Instrumentalisierung verfolgt, ist so ein Herangehen sehr verkürzt. Statt das sie Teil der Entwicklung und Auseinandersetzung um alternative Vorstellungen und daraus abgeleitete Vorgehensweisen/Bewegungen gesehen wird, wäre eine Verabsolutierung eine isolierte Herangehebnsweise, aus der sich nichts weiter ergibt als berechtigte und nachvollziehbare Empörung. Den kapitalistischen Wohnungsunternehmen ihre Geschäft zu erschweren, bleibt sicher schwer und jeder Schritt „dagegen“ hilft. Schaut man auf die Strategie von Vonovia, dann muss man aber auch sehen, dass man sich von den anderen politischen Parteien durch eine eigene Transformationsstrategie unterscheidet, um die es sich lohnt sich zu formieren.